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北京北三環房 一個月下跌三千元 遭低價拋售

來源:西北網   日期:2012-02-23  


  近日,北三環出現了近百套單價20000元/平方米的二手房!

  這一價格僅相當于大興棗園區域在售樓盤均價,或東四環外的二手房。那么,這近百套二手房又為何如此便宜呢?

  價格 單價跌破19000元

  地處北三環附近的安華小區目前在售的二手房單價一直保持在27000元/平方米左右。但從2011年11月底開始,一批價格低廉的房子涌入了市場,使得這一區域內的二手房市場變得越發混亂。
 

  記者走訪了該區域內多家中介公司后了解,這批價格低廉的二手房在安華橋與安慧橋附近及北三環周邊地區,戶型面積在56平方米至87平方米之間,單價從18000元/平方米至23000元/平方米不等。如其中安華西里一套年代為1988年的60平方米的二室一廳一廚一衛房屋,售價為100萬元,折合單價僅18667元/平方米,而且還是精裝修。比該區域內同年代、同戶型27000元/平方米左右的均價,便宜了將近10000元/平方米。

  記者走訪該區域內鏈家、我愛我家、中原地產等門店了解到,此次低價上市的該批房源接近100套。據上述門店工作人員介紹,這批房源的銷售情況十分理想,盡管這批房源多數要求全款支付,卻仍有不少購房人湊齊了錢買走這批房源中的70%。

  截至發稿前,這批低價二手房中,20000元/平方米的以下的全部房源更是被中介員工“組團”看房后,便當場成交。目前還有不足20套單價在23000元/平方米左右二手房源在售。但這些房源均要求全款購買。盡管房屋產權均為70年,但部分房屋卻屬于民水商電。

  中介 承認壓低報價

  “這類房屋的價格存在一定的偏差,但也就在兩三千元之間。”中原地產一位工作人員表示,“價格低一點是想吸引更多的購房人,但實際價格與掛牌價格相差并不多。”

  盡管這批“低價房源”雖然在報價上存在一定水分,但與區域在售房屋價格相比,每平方米至少有著3000元至4000元的優惠。

  “這批‘低價房源’的共同特點——出租房。”曾經一天接待過10余位賣房房主的另一位中介人員告訴記者,“這批房源75%以上都是一直出租的房子。此外,這批房源并非是突然出現,而是房主逐漸調低價格,在去年底前進行了一次更大幅度的調價。這批房源上市,對市場的攪動非常大。不光是這個區域內二手房首次出現了大幅度降價現象,更可怕的是,從目前來看,這個情況并非是個例。”

  對此,中原地產市場研究部總監張大偉認為,該區域內推出的20000元/平方米以下的房源可能存在中介公司為吸引購房人而作假的行為,因此并不一定可信。

  區域 一個月下跌3000元

  雖然低價房源的出現能直接帶動二手房市場的成交量,但大多數中介人員還是有些擔心,怕這批房源的出現使區域內二手房價格大幅縮水,導致更多購房人“持幣觀望”。

  “以前超低價售房的情況有過,最多也就不過兩三套房,但這次一下來了100套左右,足以攪亂市場。我們也勸過房主,但房主總是答復說‘著急用錢’,為了使這個大單不至于跑到其他人手中,我們只有加快出售。”我愛我家的一位中介人員說道。

  盡管該區域內不少中介公司表示,這批房源的出現并未讓同區域內二手房價格直接發生了變化,但就目前的二手房市場走勢的數據來看,雖然三環以內區域的二手房價格及成交量依然膠著,但整體市場量漲價跌的趨勢已逐漸呈現。

  據搜房網數據顯示,該區域去年2月二手房成交價格在30423元/平方米,而現在的成交價格僅在26161元/平方米。僅今年2個月時間內,區域二手房成交價就下跌了近3000元/平方米。

  房主

  據該區域內中介公司統計,這批房源中,40%的房主來自山西,15%的房主曾在房地產公司工作,25%是因子女想享受首套房待遇或改善居住品質購買新房而出售。

  而“低價房源”也分成了兩檔:16000元/平方米至20000元/平方米,20000元/平方米至23000元/平方米。雖然該區域中介公司沒有辦法通過二手房銷售價格將這些房源房主進行區別,但仍有一些中介人員表示,價格定得比較低的房主一般都是外地口音,且委托中介賣房的現象比較常見。

  山西炒房團拋售
 

  記者電話聯系了一名黎姓山西房主,據她介紹,從去年10月份,她委托中介公司以不低于19000元/平方米的價格出售該區域的10套房子。她告訴記者,出售房子的原因是:“房子為我帶來的投資價值已經達到,打算將錢投到其他行業。”

  黎女士介紹,這批房子當時的購買均價為8000元/平方米左右,每套房每月的租金在三四千元左右。這些房子每年給他帶來36萬元以上的收益,將近10年時間,360萬元的租金收益和此次出售房屋帶來的收益,已經達到1500萬元左右。

  黎女士告訴記者,這批低價房源都是山西人買后出租,覺得賺得差不多了后集中出售的。

  據她介紹,山西人“倒騰房”與溫州炒房團有很大區別。“他們炒房只炒新區域的新房,且更多的是短期持有。而我們山西人買房很‘踏實’,我們看中的是房產的保值程度,買房是為了自用,也為了解決自己居住、子女的教育、老人養老等問題,再者,如果有親戚朋友或生意伙伴到北京旅游也能方便他們住宿。”

  記者問她,是否因限購政策打算撤離京城房地產時,她表示:“我們買房更多的是選擇長期持有,只有當一套房賺夠了它能賺夠的錢,就足夠了,沒必要用炒作來促使價格快漲,更不會因一時的漲跌而選擇購房或拋售。”

  換取首套房資格

  這批房源的業主另一類,是因子女購房想享受首套房待遇而出售的群體。

  “當時這套房是我父母給我買的,房產證署了我的名字。但現在結婚幾年了,我想換套大點的房子。但是政策變動,如果不將這套房出售,那么則將按照二套房繳納50%首付,并且貸款利率要執行基準利率的1.1倍。”北京房主耿先生介紹,“這顯然很不值。”

  耿先生表示,由于自己想購買金茂府,因此,如果按照二套房標準購房,則自己要虧將近50萬元利息。“與其這樣,還不如把房子賣了,按照首套房標準買新房。”

  與山西人拋售房源不同,這類改善現有住房條件的房主并不是急于把房子銷售出去,有些房主更是為自己的房源設置了一個價格底線。

  記者在安華橋附近一家鏈家地產公司的內部聯網數據中看到,一套標示80平方米、總價為170萬元的房源已經在備注后標明“房主低于170萬元不賣”。而據該中介公司人員介紹說:“該房主賣房初衷就是改善現有住房條件。但與山西房主拋售不同,這類房主提供的價格雖然便宜,但心里仍有一個底價。”

  無論是山西人的拋售還是北京人的改善升級,京城二手房降價已經成了普遍現象。

  據鏈家地產數據顯示,今年1月份,北京市二手房住宅成交均價為20619萬元/平方米,環比下降了6.6%,同比降幅達16%。這也是自2010年4月份調控以來,月度成交均價首次回落至21000元/平方米以下。

  值得一提的是,目前的二手房價格水平已經與2010年3月份時相當,無論新房或是二手房,房價回歸的步伐正在加速。

  對此,我愛我家市場研究中心預計,北京二手房房價下跌的勢頭還將進一步延續,整體房價有望回落到2010年初的水平。部分著急出售房屋的二手房業主,為了避免后市房價繼續下跌帶來更大的損失,進一步降價銷售的意愿也將更加強烈,這也使得二手房議價空間將進一步增大。(記者 范俊義)

 

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